Milyen adózási formákkal tudunk ingatlant bérbe adni?
A bérbeadási tevékenység végezhető
1. Egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabályok
Az Szja tv. az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem tekinthető egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.
Tehát önmagában az ingatlan bérbeadási tevékenység miatt nem lesz valaki egyéni vállalkozó.
Ha azonban a vállalkozás tulajdonában lévő ingatlant szeretné a vállalkozó bérbe adni, akkor nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat kell alkalmazza a bérbeadási tevékenységére, így a megszerzett bevétel az egyéni vállalkozói bevétele lesz, és az általa választott adózási mód (vállalkozói személyi jövedelemadó vagy átalányadózás) szerint állapítja meg a jövedelmét. Ez alól kivétel a kata adózás, mert annál a hosszú távú ingatlan bérbeadás tiltott tevékenység.
Amire figyelni kell, hogy a az ingatlan–bérbeadásnál érvényesülő adómentesség az áfa tekintetében adólevonási joggal nem jár, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania és fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított általános forgalmi adó tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Tehát ha az egyéni vállalkozó az ingatlan bérbeadás mellett áfás tevékenységet is végez, akkor a fizetendő áfát arányosítással kell megállapítania.
2. Adószám nélküli magánszemélyként
Magánszemélyként nem kell adószámot kérnünk, ha egyidejűleg teljesítjük a következő feltételeket:
- nem vagyunk egyéni vállalkozók,
- tevékenységünk kizárólag az 2007. évi CXXVII. Törvény (Áfa tv.) szerinti adómentes ingatlan bérbeadására vonatkozik,
- az ingatlankiadásra nem választunk adókötelezettséget,
- nem vagyunk kötelesek az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására.
Az Áfa tv. 165. § (1) bekezdése alapján ingatlan-bérbeadása esetén elég egy bevételi pénztárbizonylatot vagy átvételi elismervényt adnunk a bérlőnek, hogy igazoljuk a bérleti díj készpénzes átvételét. Átutaláskor a bankszámlakivonat is megfelel számviteli bizonylatként. Ha viszont mégis szeretnénk számlát kibocsátani, mert a bérlőnek esetleg szüksége van erre, megtehetjük, de ebben az esetben rendelkeznünk kell adószámmal.
Ingatlan bérbeadás adózása magánszemélynél
2023-ban kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk bérbeadóként, ennek mértéke 15%. Az adó alapját a jövedelem és nem a bevétel képezi, vagyis nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg.
Önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez, megállapítására az 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.) 2. és 4. számú mellékletei irányadóak.
(A termőföld bérbeadásából, valamint a fizetővendéglátásból származó jövedelem – ez utóbbinál feltéve,
hogy annak adókötelezettségére a magánszemély a tételes átalányadózást választja – külön adózó jövedelem, tehát nem ugyanúgy adózik, mint az ingatlan bérbeadás!)
Bevételnek számít különösen
– az ingatlan bérleti díja,
– a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség szintén ingatlan bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség. Ez még akkor is bevétel, ha tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat,
– a társasházi biztosítás és takarítás díja,
– a közös képviselő díjazása,
– a lakók által a felújítási alapba fizetett összeg.
Nem számít bevételnek
– az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja. A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze.
Mi van abban az esetben, ha a bérlő fix összegű díjat fizet, mely tartalmazza a rezsit is?
Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, nem alkalmazható az a szabály, hogy a közüzemi díj nem minősül bevételnek, mivel ilyenkor a szolgáltatás díját nem hárítják át az igénybevétellel arányosan bérlőre.
Ekkor az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés teljes összege ingatlan–bérbeadásból származó bevételnek számít, amellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek.
Ez akkor is így van, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak, mert így a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval. Tehát ebben az esetben is a teljes bérleti díj és rezsi összeg fog bevételnek minősülni.
Költségelszámolási lehetőségek
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke a személyi jövedelemadó (szja) törvény szerint:
1.10% költséghányad alkalmazásával (17. § (3) b.) pont) szerint
2. vagy tételes költségelszámolással (17. § (3) a.) pont).
1. 10% költséghányad alkalmazása szerint
Ennél a jövedelemmegállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Tehát a bevétel 10%-át vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül.
Amennyiben azt az elszámolási módot választja az adózó, akkor ezt a választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Ha tehát a magánszemély az adóévben az önálló tevékenységének első kifizetésnél a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, az adóévben a továbbiakban egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes költségelszámolást.
Az adóbevallásban ugyanakkor a magánszemély akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Ha valaki azonban a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.
Példa: havi 200 ezer forint bérleti díj esetén 10%, vagyis 20 ezer forint a költséghányad, tehát az adóalap 180 ezer forint lesz. A havi szja fizetési kötelezettségünk így 15%-kal számítva 27.000 forint. A magánszemély 173 ezer forint bérleti díjat kap kézhez.
2. Tételes költségelszámolás szerint
Tételes költségelszámolás esetén a magánszemély a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.
Elszámolható költségek:
- a számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjtételek;
- a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták);
- a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök – ha bútorozottan adjuk bérbe az ingatlant, akkor még az oda vásárolt bútorok is, amennyiben egységáruk nem haladja meg a 200.000 forintot;
- és az amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2%).
A közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.
Példa: 200 ezer forintos havi bérleti díjnál, ha a számlával igazolt költségek 40 ezer forintot tesznek ki, 160 ezer forint lesz a jövedelem, ez után fizetjük meg 15% szja-t, ami ebben az esetben 24.000 forint, így a bérbeadó magánszemély 176 ezer forintot kap meg.
Fontos, hogy ha valaki év közben a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét!
Ingatlankiadás adókedvezménye és -mentessége
Az szja törvény 17. § (5) bekezdése alapján az a bérbeadó magánszemély, aki más településen ingatlant vesz bérbe, ugyanazon évben az igazoltan megfizetett bérleti díját levonhatja bevételéből, ha:
- a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja,
- a bérbe vett lakás kapcsán a magánszemély nem számol el más tevékenységéből származó költséget, illetve
- még részben sem kapott visszatérítést az általa igazoltan megfizetett bérleti díjból.
A bérbeadó által bérbe vett lakás külföldön is lehet, így lehetőség van arra is, hogy a belföldön bérbeadásból származó bevételt a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentsük, amennyiben a fenti feltételek érvényesek ránk.
Ha a magánszemély az ingatlant kifizetőnek – jellemzően nem magánszemélynek, hanem gazdasági társaságnak – adja bérbe, akkor már év közben élhet ezzel a bevételcsökkentési lehetőséggel. Ilyenkor nyilatkoznia kell a kifizetőnek arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmének megállapításánál figyelembe kívánja venni az általa más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díját.
ÁFA!
Nagyon lényeges, hogy amennyiben a magánszemélynek más tevékenységére van egy egyéni vállalkozása, akkor a vállalkozásából származó bevételhez hozzá kell kalkulálnia az ingatlan bérbeadásból származó bevételét is, mivel az Áfa szempontjából egy adózónak minősül, így az alanyi áfa mentesség értékhatárának figyelésekor a két bevétel együttesen értendő.
Ha erre valaki nem figyel, akkor simán átkerülhet emiatt az áfakörbe és onnantól kezdve a vállalkozói tevékenységére jön + áfa, míg a bérbeadás speciális jellege miatt továbbra is áfamentes marad.
Példa: van havonta 200 e Ft bevételed ingatlan bérbeadásból, ez éves szinten 2.400 e Ft. Ebben az esetben a vállalkozásodból a tárgyévben már csak 12.000 e Ft – 2.400 e Ft = 9.600 e Ft összegben számlázhatsz alanyi Áfa mentesként. Az efölötti bevételt már Áfásan kell számláznod.
3. Adószámos magánszemélyként
Magánszemélyként adószámot kell kérnünk, amennyiben az alábbi feltételek közül akár egy is igaz ránk:
- egyéni vállalkozóként kívánunk ingatlant bérbe adni,
- tevékenységünk nem kizárólag az 2007. évi CXXVII. Törvény (Áfa tv.) szerinti adómentes ingatlan bérbeadására vonatkozik,
- az ingatlankiadásra adókötelezettséget szeretnénk választani,
- az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására vagyunk kötelesek.
Melyek az Áfa tv. szerint szerint a főszabálytól, az adómentes bérbeadástól eltérő tevékenységek (kivételek), amelyek áfa kötelesek:
– az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely–szolgáltatás nyújtásának minősül,
– a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás, például garázs bérbeadása,
– az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, például víziközmű–berendezés bérbeadása,
– a széf bérbeadása.
Tehát amennyiben ilyen tevékenységre irányul a bérbeadásunk, mindenképp adószámot kell kiváltanunk, s nyilatkoznunk kell az áfá-ról is.
Az Áfa tv. főszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadásával, haszonbérbeadásával összefüggésben az Áfa tv. (88. § (1) bekezdés b) pont és 88. § (4) bekezdés) az alábbi választási lehetőségeket biztosítja:
• az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes ingatlan–bérbeadási szolgáltatását, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is, vagy
• az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan–bérbeadáson kívüli egyéb, főszabály szerint adómentes ingatlan–bérbeadási tevékenységét, míg a főszabály szerint adómentes lakóingatlan–bérbeadási szolgáltatásra a főszabályt, azaz az adómentességet alkalmazza.
Tehát a magánszemély saját választása alapján dönthet úgy is, hogy az adómentes lakóingatlanra is adókötelezettséget választ, pl. azért mert egyidejűleg lakást és garázst is bérbe ad, s egyformán szeretne adózni utána. Ezt a választást a tevékenység a megkezdését megelőzően kell bejelenteni és a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti a választása vagyis eddig nem tudja megváltoztatni.
Mi minősül lakóingatlannak az Áfa tv. szerint:
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja alapján az általános forgalmi adó rendszerében lakóingatlan a lakás céljára létesített
és az ingatlan–nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró
ingatlan.
Mi nem minősül lakóingatlannak az Áfa tv. szerint:
Nem lakóingatlan a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, különösen a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Ha az adóalany a fentiek szerint adókötelezettséget választ az ingatlan–bérbeadási tevékenységére, úgy – az Áfa tv. VII. fejezetében meghatározott feltételek fennállása esetén – megilleti az adólevonás joga, azaz az általa beszerzett termékeket, igénybe vett szolgáltatásokat terhelő általános forgalmi adót az áfabevallásában levonásba helyezheti – például az adóköteles bérbeadást szolgáló ingatlan beszerzését terhelő áfát, a lakásba vásárolt berendezési tárgyakat terhelő áfát, az ingatlan felújításával kapcsolatban igénybe vett szolgáltatásokat terhelő áfát.
Adóelőleg fizetési szabályok
Kifizető esetén
Ha a bérlő kifizető, akkor az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka az adóelőleg alapja.
A magánszemély tehát a kifizetőnek legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedően nyilatkozhat a költségekről. Így a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe.
A magánszemély azonban ettől függetlenül az éves adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit.
Ha a bevallásában a tényleges levonható költség azonban kevesebb, mint amiről a kifizetőnek nyilatkozott, akkor a költségkülönbözet 39 százalékát különbözeti bírságként kell a bevallásában külön kötelezettségként feltüntetnie és megfizetnie.
A kifizetőnek csak akkor nem kell adóelőleget megállapítania, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, és a bérbeadásból, szálláshely– szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.
Magánszemély esetén
Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12–éig a NAV–hoz befizetnie.
NAV Szja
10032000-06056353-00000000.
Közleménybe kizárólag az adóazonosító jelet – esetleg adószámot ha azt használjuk – szabad írni, mert az alapján tudják beazonosítani az utalást.
Ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó nyomtatványok
Az ingatlan-bérbeadási tevékenységet 2023-ban a 23T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-nál. A 2023-as személyi jövedelemadó bevallását pedig az Általános nyomtatványkitöltő program letöltése után 2024. május 20-ai határidővel már a 2353-as nyomtatványon végezhetjük el.